不動産売買の解約を検討するとき、最も不安になりやすいのが不動産売買違約金です。「いくら払うことになる？」「上限はある？」「減額できる？」は、売主が宅建業者か個人か、解除の理由が何かで整理が変わります。
この記事では、買主側の視点を中心に、違約金条項の基本、宅建業法による上限（20%）の場面、無効・減額が問題になりやすいケース、交渉の進め方をまとめます。
- 違約金と手付解除・損害賠償の違いが分かる
- 宅建業者が売主のときの「20%上限」の考え方が分かる
- 個人売主のケースで注意すべき点が分かる
- 交渉・証拠集めの優先順位が分かる
まずは、言葉の整理から始めます。
「違約金」と「手付解除」は別のもの
不動産売買の解約で出てくるお金は、混同されがちです。
- 手付解除：手付金を放棄（または倍返し）して、理由を問わず解除できる仕組み
- 違約金：契約違反（債務不履行）を理由に解除する場合などに支払う定め
- 損害賠償（額の予定）：実損の立証が難しいため、あらかじめ金額を決めておく定め
契約書では「違約金＝損害賠償額の予定」として定めることが多く、解除の種類が違えば負担も変わります。手付解除の期限は手付解除はいつまで？で確認できます。
宅建業者が「自ら売主」の場合：違約金等の上限（20%）が問題に
売主が宅建業者（不動産会社）で、自ら売主となる売買契約では、債務不履行解除に伴う損害賠償額の予定・違約金の合算が、売買代金の20%を超える定めはできないとされています（超える部分は無効となる扱い）。
ただし、この上限は「どの解除なのか」「条項の名目と実質は何か」で争点が変わります。たとえば、手付解除（解約手付）であれば、そもそも違約金ではなく手付金の処理が中心になります。
ポイント：20%に“何が含まれるか”を確認する
契約書によっては、違約金のほかに「広告費」「事務手数料」など別名目で請求されることがあります。実質的に債務不履行解除に伴う損害賠償・違約金としての性質が強い場合、上限規制との関係が問題になり得ます。
個人売主のケース：20%上限はないことが多い
売主が個人で、宅建業者が仲介に入っているだけの取引では、宅建業法の「違約金等の20%上限」が直接は適用されません。契約条項が原則として優先されるため、安易に「減額できる」とは言えないのが実務です。
一方で、相手方が事業者である・消費者契約に当たるなどの事情があると、消費者契約法や公序良俗の問題として条項の有効性が争点になる場合があります。投資目的の購入は「事業」と評価される可能性もあるため、当てはめは個別事情で変わります。
無効・減額が問題になりやすい典型パターン
次のようなケースでは、請求の根拠や金額の妥当性を丁寧に確認する価値があります。
- 宅建業者売主なのに、違約金等が代金の20%を超える
- 手付解除で処理できるのに「違約解除」と扱われている
- 複数名目で重ねて請求され、実質的に過大になっている
- 説明不備・不実告知などが疑われ、取消し・解除の別ルートがあり得る
説明不備が疑われる場合は重要事項説明の不備と契約解除、強引な勧誘が疑われる場合は投資用マンションの押し売り・強引勧誘も参考にしてください。
交渉の進め方：まず集めるべき資料
違約金の交渉は「感情」より「根拠」が重要です。まずは次をそろえます。
- 売買契約書（違約金条項、解除条項、手付条項）
- 重要事項説明書、募集広告・パンフレット、説明時のメール等
- 支払い記録（手付金、申込金、振込控え）
- 解除の経緯が分かるやり取り（録音、メール、LINE等）
解除通知を出す局面では、書面（内容証明）での整理が有効なことがあります。一般的な解除通知は契約解除通知書（内容証明）の書き方、クーリングオフ専用通知はクーリングオフ通知書の書き方をご覧ください。
まとめ
- 違約金と手付解除は別制度で、解除ルートによって負担が変わる
- 宅建業者が自ら売主のときは、違約金等に20%上限が問題になる
- 個人売主の取引では上限がないことが多く、条項の精査が重要
- 交渉は契約条項・証拠・解除の根拠をそろえて進める
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