「不動産はクーリングオフできない」と言われることがありますが、不動産取引でも、一定の条件を満たせば不動産クーリングオフが可能です。ポイントは、一般的なクーリングオフ（特商法等）ではなく、宅地建物取引業法（宅建業法）の制度であることです。
この記事では、宅建業法のクーリングオフ（主に宅建業法37条の2）の要件、8日という期間、できないケース、行使の流れを整理します。通知書の具体的な書き方は別記事クーリングオフ通知書の書き方で解説します。
- 宅建業法のクーリングオフが使える取引・使えない取引が分かる
- 8日の数え方と「発信で効力」の注意点が分かる
- 買主が会社や投資目的でも使える可能性がある理由が分かる
- 実際に行使するときの流れが分かる
まず、制度の対象になる取引を確認します。
宅建業法のクーリングオフの対象になる基本条件
1. 売主が宅建業者で「自ら売主」であること
宅建業法のクーリングオフは、売主が宅建業者で、自ら売主となる取引を想定した制度です（仲介だけのケースでは結論が変わります）。
2. 買主が宅建業者でないこと
買主が宅建業者の場合は対象外です。一方で、買主が個人に限られるわけではなく、会社などの事業者でも要件を満たせば対象になり得ます。
3. 申込み・契約をした場所が「事務所等以外」であること
宅建業者の事務所、モデルルームなど一定の場所（事務所等）での申込み・契約は、原則としてクーリングオフの対象外です。逆に、買主の自宅や勤務先など事務所等以外で申込み・契約をした場合に対象となり得ます。
ただし、買主が自ら希望して自宅等で説明を受けた場合など、例外的に対象外となり得る場面もあるため、契約場所や経緯は丁寧に確認します。
ざっくりとした判断基準としては、買主が自らモデルルーム等に赴いたり、又は自ら自宅に招いたりしたときは買主も予め心の準備をして対応できたはずなので適用対象外です。クーリングオフは、不動産業者が自宅に押しかけたり、近くの喫茶店で話をしたりするケースでは強引な営業等で冷静に判断できず契約する危険が高いようなケースを念頭に適用対象になると考えてください。
期間は8日：起算日と「発信で効力」の注意点
宅建業法のクーリングオフは、業者からクーリングオフできる旨を記載した書面を受け取った日などを起算点として、原則8日を経過すると行使できなくなります。
また、効力は「相手方に到達した時」ではなく、買主が書面を発した時に生じる仕組み（いわゆる発信主義）と整理されます（宅建業法37条の2第2項）。そのため、期限管理は「到達」ではなく「発送」で考えれば足りると考えられます。
できない（または注意が必要な）ケース
宅建業法のクーリングオフは万能ではありません。代表的な注意点は次のとおりです。
- 売主が個人である（宅建業者が仲介に入るだけ等）
- 申込み・契約を事務所等でしている
- 8日の期間を経過している（ただし書面交付に不備があると別問題になることがあります）
- すでに引渡しを受け、かつ代金全額を支払っている
「対象外かもしれない」と感じた場合は、手付解除やローン特約など他の解除ルートを検討します。全体像は不動産売買契約はキャンセルできる？や投資用マンションの解約・契約解除も参考になります。
クーリングオフの手順（概要）
実務上は、次の流れで進めます。
- 契約書・重要事項説明書・交付書面で、クーリングオフ要件と期限を確認する
- 書面で申込み撤回／契約解除の意思表示をする（内容証明郵便など）
- 支払済みの手付金等の返還を求める
- 以後のやり取りは記録を残し、口頭のみで済ませない
通知書の書き方・例文はクーリングオフ通知書（内容証明）の書き方でまとめています。
まとめ
- 不動産でも、宅建業法の要件を満たせばクーリングオフできる
- 売主が宅建業者（自ら売主）か、契約場所が事務所等かが重要
- 期間は原則8日で、発送（発信）ベースで期限管理する
- 対象外なら手付解除・ローン特約など他ルートを検討する
