住宅ローンの事前審査（仮審査）に通ったのに、本審査で否決――この場面で真っ先に問題になるのが、「ローン特約（融資特約）で契約を解除できるのか」です。
売主から違約金（売買代金の10〜20%など）を請求されたり、手付金の返還を拒否されたり、解除後なのに仲介手数料を請求されるなど、紛争化しやすい典型パターンがあります。
結論としては、契約書のローン特約の条文次第です。一般論としては、事前審査OKでも本審査の承認が得られなければ、期限内の通知により解除できる余地はあります（裁判例もあります）。一方で、転職・借入増・申込内容の変更など買主側の事情（買主帰責）が疑われると、ローン特約の適用が争われることがあります。
この記事では、「ローン特約 事前 審査」で調べている方に向けて、住宅ローン中心（住宅6：投資4のイメージ）に、解除の可否判断と実務対応を整理します。
- 融資承認取得期日と契約解除期日（期限）を最優先で確認する
- 金融機関・借入金額など、条文の要件どおりに申し込み・証拠化する
- 転職・新たな借入・申込条件の変更は買主帰責を疑われやすい
- 投資用ローンは「事前相談で示された条件どおりの申込み」まで求められることがある
- 手付金返還拒否・違約金請求が出たら、署名・支払いの前に方針整理が重要
- 2009年 京都大学法学部卒業
- 20011年 京都大学法科大学院修了
- 2011年 司法試験合格
- 2012年 森・濱田松本法律事務所入所
- 2016年 アイシア法律事務所設立
Contents
1. 事前審査と本審査は「別物」：通っても落ちる理由
一般に、事前審査は、申込者の年収・勤務先・借入状況などから返済能力を中心に簡易的に判断します。これに対し本審査は、売買契約書や重要事項説明書などの提出を前提に、物件の担保評価や団体信用生命保険（団信）の可否なども含めて、金融機関が最終判断を行う手続です。
そのため、事前審査に通ったからといって、本審査が保証されるわけではありません。また、「本審査に落ちた＝買主に必ず責任がある」とも限りません。
2. 本審査否決でもローン特約で解除できる？まず条文を確認
ローン特約（融資特約）は、資金調達ができない場合に、買主が手付放棄や違約金の負担なく契約を解消できるように設計される条項です。ただし、実務上は次のような条件が付されています。
（1）「融資承認取得期日」と「契約解除期日」
条文上、「融資承認取得期日までに承認が得られない（または否認された）とき、契約解除期日までに通知すれば解除できる」といった建て付けが多いです。
この場合、期限を1日でも過ぎると解除できない（＝違約解除のリスクが高まる）ため、否決が見えた段階で期限管理が極めて重要です。
（2）金融機関・借入金額・ローンの種類の指定
条文で、申込先の金融機関や借入予定額が指定されていることがあります。指定があるのに別の金融機関だけ申し込んだ、借入額を勝手に変えた、といった事情があると、要件不充足と主張されやすくなります。
（3）「買主の責めに帰すべき事由がある場合は適用しない」条項
ローン特約の中には、転職・退職・新規借入・申込内容の変更など、買主側の事情で融資が実行できなくなった場合は適用しない（＝白紙解除にしない）という排除条項が設けられることがあります。ここが争点になりやすいポイントです。
3. 本審査で否決される主な原因
（1）住宅ローン：買主側の事情（よくあるもの）
- 事前審査後の転職・退職・雇用形態の変更
- 車・カードローン等の新規借入、クレジットの分割購入で返済比率が悪化
- 申告内容の誤り（年収・勤続年数・既存借入など）や書類不備
- 団信の加入不可（健康状態）
- 連帯債務者・連帯保証人の同意が取れない／必要書類が揃わない
（2）住宅ローン：物件側の事情
- 担保評価が想定より低い（金融機関の評価基準による）
- 接道・越境・境界未確定などで担保化が難しい
- 増改築や用途制限など、法令・権利関係の問題が見つかる
（3）投資用（アパートローン等）：住宅ローンより条件が重くなりやすい
投資用ローンは、借主の属性だけでなく、物件収益・担保余力・自己資金比率など、金融機関が求める条件が厳しめになりがちです。事前相談で「共同担保が必要」「自己資金40%が必要」などの条件が提示されている場合、その条件に沿った申込みをしたかが争点になることがあります。
4. 「買主帰責」といわれないための実務ポイント
売主側は、手付金を返したくない／違約金を取りたい局面で、「本審査否決は買主のせいだ（買主帰責）」と主張してくることがあります。買主側としては、次の観点で“やるべきことをやった”と説明できる状態を作るのが重要です。
- 事前審査後〜決済まで、転職・退職・新規借入を避ける
- 申込内容は正確に、追加資料は速やかに提出し、やり取りを証拠化する
- 否決見込みが出たら、期限内に売主・仲介業者へ共有し、必要なら期限延長の交渉をする
- 金融機関からの否決通知（書面やメール）を確保する
なお、期限延長は自動ではなく、通常は売主との合意が必要です。交渉中でも期限は進むため、「延長できる前提」で動くのは危険です。
5. 裁判例：事前審査OKでも解除が認められた例／否定された例
（1）事前審査は通ったが「正式審査の承認が得られない」として解除が認められた例
東京地裁 平成31年1月9日判決（RETIO116号掲載）は、買主が事前審査の承認を得ていたものの、融資承認取得期日までに正式審査の承認が得られず、解除期日までに解除通知をした事案で、ローン特約の文言に沿って解除を有効と判断し、手付金返還が認められました。
実務上も、「事前審査OK＝本審査OK」とは言えない以上、条文が「承認が得られないとき」を要件としているなら、正式承認がない状態は要件に当たり得ます。
（2）事前審査後の「申込内容の変更」等が買主帰責とされ、ローン特約が適用されなかった例
東京地裁 令和3年8月10日判決（RETIO127号掲載）は、夫を連帯保証人とする条件で事前審査承認を得た後、連帯保証人を立てられなくなり承認が取り消された事案で、売買契約等にあった排除条項（審査後の申込内容変更等）に該当するとして、ローン特約の適用が否定されました。
同判決は、連帯保証人の了承を取り付けることも含めて、申込み条件を維持するのは買主側の責任だと整理しています。つまり、“審査後に条件を変えた”と評価される事情があると危険です。
（3）投資用ローンでは「事前相談で示された条件に沿った申込み」が前提と解された例
東京地裁 平成26年4月18日判決（RETIO97号掲載）は、賃貸用不動産（アパート）の購入で、金融機関から事前相談の段階で「共同担保がない場合は自己資金40%が必要」等の融資条件が示されていたにもかかわらず、買主がその条件に沿わない内容で融資申込みをし否認された事案で、ローン条項は「事前に示された見通しに沿った申込み」を前提とすると解して、買主のローン条項解除を認めず、売主の違約金請求（違約金に手付金を充当した残額の支払い）を認めました。
投資用では、住宅ローンよりも個別条件が付きやすいため、「どう申し込んだか」「条件どおりだったか」がより重要になります。
6. 本審査否決が判明したら：買主が取るべき手順
- 否決理由と「正式な結論が出た日」を確認する（可能なら否決通知の写しを確保）
- 売買契約書のローン特約を確認し、融資承認取得期日・解除期日をカレンダーに落とす
- 期限内に解除するなら、売主へ書面で解除通知（到達証拠が残る方法が安心）
- 売主が手付金返還を拒否／違約金を請求する場合、「どの条項で、どこが争点か」を整理する
- 仲介業者から仲介手数料の請求が出た場合も、媒介契約や解除経緯により扱いが変わり得るため、条項と事実関係を確認する
本審査否決後は、時間との勝負になりやすい一方で、安易に「解約合意書」等へ署名すると不利になることがあります。争点（期限・要件充足・買主帰責）を整理し、必要に応じて専門家に相談するのが安全です。
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※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別事案への具体的な法的助言ではありません。事案の詳細により結論が変わることがあります。
